رزرو مشاوره رایگان
اثبات مالکیت با قولنامه چگونه است ؟
اثبات مالکیت با قولنامه چگونه است ؟
اثبات مالکیت با قولنامه در حقوق ایران به دلیل انواع مختلف قولنامه‌ها، از جمله دستی و محضری، به روش‌ها و مدارک متنوعی نیاز دارد. در این راستا، مداخله دادن قولنامه در معاملات میان طرفین به منظور ثبت تعهدات و انجام تبادلات مالی امری رایج است
اهمیت اثبات مالکیت
در مواجهه با ادعاها و دعاوی مربوط به مالکیت در دادگاه، ارائه مدارک اثباتی از جمله قولنامه ضروری است. این مدارک باعث اطمینان دادگاه در خصوص اعتبار واقعیت مالکیت می‌شوند.
انواع قولنامه
قولنامه‌ها به دو صورت دستی و محضری تقسیم می‌شوند. قولنامه دستی به صورت دستنویس یا در فرم‌های چاپی بنگاه املاک نوشته می‌شود، در حالی که قولنامه محضری در دفاتر اسناد رسمی ثبت می‌شود.
قولنامه دستی و اعتبار آن
در موارد بسیاری، دعاوی مربوط به قولنامه‌های دستی در دادگاه مطرح می‌شوند. اعتبار این نوع قولنامه‌ها در حکم سند عادی است و دعوی اثبات مالکیت با توجه به دلائل اضافی نظیر شهادت شهود، اماره تصرف، اقرار و سوگند انجام می‌شود.
انواع دلایل اثبات مالکیت
دلایل اثبات مالکیت شامل شهادت شهود، اماره تصرف، اقرار و سوگند هستند. این دلائل در کنار قولنامه به دادگاه ارائه می‌شوند تا مالکیت به درستی ثابت شود.
در کل، برای اثبات مالکیت با قولنامه در نظام حقوقی ایران، ضرورت بهره‌مندی از دقت در تدوین و ارائه مدارک اثباتی و آشنایی با مقررات قانونی مربوطه حائز اهمیت است.
اثبات مالکیت با قولنامه دستی
برای اثبات مالکیت با قولنامه دستی، تهیه نمونه دادخواست توسط مدعی ضروری است. این نمونه دادخواست به همراه مدارک افزایش اعتباری نظیر شهادت‌نامه شهود و اقرارنامه، به عنوان اسناد تأییدی به کمک مالک در اثبات ادعا می‌پردازد.
در برخی از مواقع، طرفین معاملات به منظور انجام تبادلات میان خود از تنظیم قولنامه استفاده می‌نمایند.
قولنامه به عنوان یک سند حقوقی، شامل تعهداتی است که طرفین در زمان معینی به آن پایبند خواهند بود. این تعهدات می‌تواند شامل انتقال مالکیت مال به طرف دیگر معامله باشد.
با توجه به رواج قولنامه‌ها در معاملات امروزی، اهمیت اثبات مالکیت با این سند بیشتر شده و افراد ممکن است در صورت نیاز، ادعاهای مرتبط با مالکیت خود را در دادگاه اثبات نمایند.
نحوه اثبات مالکیت با قولنامه دستی
قولنامه دستی
قولنامه می‌تواند به دو صورت دستی یا محضری تنظیم شود. قولنامه دستی به صورت دستنویس یا در فرم‌های چاپی بنگاه املاک نوشته می‌شود. اعتبار قولنامه دستی در حکم سند عادی قرار دارد.
ثبت در سامانه ثنا
متقاضی باید اطلاعات مرتبط با ملک موضوع قولنامه را در سامانه ثنا ثبت نماید.
تهیه دادخواست اثبات مالکیت
متقاضی می‌تواند در صورت نیاز، دادخواست اثبات مالکیت را تهیه کرده و به دادگاه مراجعه نماید.
ارائه اسناد مرتبط
اسنادی نظیر قولنامه اصلی، اقرارنامه، مدارک ثبتی در سامانه ثنا، شهادت شهود و سایر اسناد مرتبط برای اثبات مالکیت باید ارائه گردد.
بررسی دادگاه
دادگاه پس از دریافت اسناد و مدارک مرتبط، بر اساس قوانین حاکم، موارد را بررسی و در صورت لزوم به کارشناس ارجاع داده و حکم مربوطه صادر می‌نماید.
ادله لازم برای اثبات مالکیت با قولنامه دستی
شهادت شهود
بر اساس ماده ۱۳۱۳ اصلاحی قانون مدنی، شاهدین باید بلوغ، عقل، عدالت، ایمان و طهارت مولد را داشته باشند. همچنین تعداد و جنس شاهدین نیز باید مطابق با ماده ۲۳۰ قانون آیین دادرسی مدنی باشد. شهادت باید از روی قطع و یقین باشد و در لفظ مخالف، به معنی موافق یا کمتر از ادعا نباشد.
اماره تصرف
اگر مال در اختیار و تصرف شما قرار دارد، اماره تصرف می‌تواند به عنوان یک ادله مورد استفاده قرار گیرد.
اقرار
اگر طرف مقابل به مالکیت شما اقرار کند، این اقرار می‌تواند به تنهایی به عنوان دلیل کافی برای اثبات مالکیت باشد و نیازی به سایر اسناد نباشد.
سوگند
سوگند گرفتن از طرفین نیز می‌تواند به عنوان یک ادله جهت اثبات مالکیت مطرح شود.
در هنگام استناد به ادله، اهمیت دارد که اسناد و ادله معتبر و قابل اثبات باشند. همچنین، درخواست توجه به تمام این ادله و اسناد از طرف دادگاه و ارائه آنها به صورت جامع و منظم می‌تواند فرآیند اثبات مالکیت را تسهیل نماید.
مدارک لازم برای اثبات مالکیت با قولنامه دستی
اصل و کپی قولنامه دستی
قولنامه باید به صورت دستی منعقد شده باشد و مفاد دقیق آن بیان شده باشد. اصل قولنامه به عنوان مدرک اصلی برای اثبات معامله مورد نظر می‌آید.
اصل اقرارنامه
در صورتی که فرد از اقرار برای اثبات مالکیت استفاده می‌کند، اصل اقرارنامه معتبر و موثق نیاز است. این اقرارنامه باید به وضوح مفاد مالکیت را تایید کرده باشد.
اصل استشهادیه
استشهادیه یا شهادت شهود که به عنوان دلیل بر مالکیت مطرح می‌شود، باید به صورت قانونی تنظیم شده و اصل آن در دادگاه ارائه شود.
اصل سند ثبتی در دفاتر اسناد رسمی
اگر قولنامه در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده باشد، اصل سند ثبتی نیز به عنوان ادله اثبات مالکیت معتبر محسوب می‌شود.
اصل و کپی فیش واریز وجه
اگر در معامله واریز وجه انجام شده است، فیش واریز وجه به عنوان اثبات دیگری برای انجام معامله و مالکیت مورد نظر مطرح می‌شود.
- مطمئن شوید که تمامی اسناد به صورت کامل و موثق باشند.
- بهتر است اصل اسناد را به دادگاه ارائه دهید و از کپی‌ها به عنوان اسناد پشتیبان استفاده کنید.
- اطمینان حاصل کنید که تاریخ اسناد با تاریخ معامله همخوانی داشته باشد.
اثبات مالکیت با قولنامه محضری
در اثبات مالکیت با قولنامه محضری، شاهدان و شهادت شهود ایفاگر نقش اساسی دارند. قولنامه محضری، یک سند رسمی است که در دفاتر اسناد رسمی ثبت می‌شود و معمولاً شرایط معامله و تفصیلات مهم آن را شامل می‌شود.
این قولنامه به دلیل رسمیت و ثبت در دفاتر اسناد رسمی، یک مدرک قانونی برای اثبات معامله و مالکیت می‌تواند باشد.
اما در حالت‌هایی که از قولنامه محضری استفاده شده و می‌خواهید مالکیت را به دادگاه اثبات کنید، اغلب نیاز به ارائه شهادت شهود دارید. این شاهدان می‌توانند افرادی باشند که در موقع معامله حاضر بوده‌اند یا شاهدان دیگری که اطلاعاتی دربارهٔ مالکیت دارند.
برخی از نکات مهم در اثبات مالکیت با قولنامه محضری عبارتند از:
شهادت شاهدان
شاهدان باید شهادت‌های معتبر و قابل اعتمادی ارائه دهند که در آنها اطلاعات دقیق و کاملی در مورد معامله و مالکیت ذکر شده باشد.
شهادت‌نامه‌ها
شاهدان معمولاً شهادت‌نامه‌های خود را ارائه می‌دهند که حاوی اطلاعات مانند نام و نام خانوادگی شاهد، شرح دقیق معامله، تاریخ و محل انجام آن می‌باشد.
رعایت شرایط مقرر در قانون
اطمینان از اینکه شهادت‌ها به تمامی شرایط و ضوابط مربوط به شهادت‌های قانونی مطابقت داشته باشند.
توجه به اهمیت جزئیات
جزئیات دقیق معامله و شرایط آن در شهادت‌ها بسیار اهمیت دارد و به عنوان ادله مؤثر در دادگاه مطرح می‌شود.
توصیه می‌شود که در صورت نیاز به اثبات مالکیت با قولنامه محضری، با یک وکیل یا مشاور حقوقی تماس بگیرید تا راهنمایی حرفه‌ای در مورد مدارک و شهادت‌های لازم در پرونده شما ارائه شود.
مدارک لازم برای اثبات مالکیت
تدوین مدارک لازم برای اثبات مالکیت از قولنامه دستی شامل شهادت‌نامه شهود، اقرارنامه و سایر اسناد مرتبط است. این مدارک به عنوان شواهد تقویتی در دادگاه مورد استفاده قرار می‌گیرند.
اثبات مالکیت با قولنامه توسط شهادت شهود
در ادامه مطالب گذشته که به چگونگی اثبات مالکیت با قولنامه پرداخته‌ایم، حالا به اهمیت اثبات مالکیت با استفاده از شهادت شهود خواهیم پرداخت. در این قسمت از مقاله، نحوه تأثیرگذاری شهادت شهود در اثبات مالکیت با قولنامه دستی را بررسی می‌نماییم.
شرایط شهادت شهود
بر طبق ماده ۱۳۱۳ اصلاحی قانون مدنی ایران، شهود باید شرایطی از قبیل بلوغ، عقل، عدالت، ایمان و طهارت مولد را داشته باشند تا شهادت آنها قابل پذیرش باشد. همچنین، تبصره دو این ماده، شهادت افرادی که نفع شخصی یا حق رد دعوی دارند، قابل پذیرش نمی‌باشد.
تعداد و جنس شهود
مطابق ماده ۲۳۰ قانون آیین دادرسی مدنی، در دعاوی مالی نظیر اثبات مالکیت، گواهی دو مرد یا یک مرد و دو زن کفایت می‌نماید. تعداد و جنس شاهدین باید مطابق با قانون باشد تا شهادت قابل پذیرش باشد.
شرایط شهادت
شهادت باید از روی قطع و یقین باشد و از لحاظ لفظی و معنایی با دعوی مطابقت داشته باشد. اگر در لفظ مخالف و در معنی موافق یا کمتر از ادعا باشد، ضرری برای شاهد ندارد.
استفاده از شهادت شهود در اثبات مالکیت با قولنامه دستی نیازمند رعایت دقیق شرایط قانونی است. تأثیرگذاری شهادت بر اثبات مالکیت بستگی به ویژگی‌های شهودان و تطابق شهادت با اصول قانونی دارد. در نهایت، اثبات مالکیت با قولنامه توسط شهادت شهود نیازمند تحلیل دقیق و مطالعه دقیق قوانین مربوطه است.
اثبات مالکیت با کپی قولنامه
در برخی موارد می‌توان با کپی قولنامه مالکیت را به اثبات رساند، اما این موضوع به شرایط خاص هر پرونده بستگی دارد و اصول قضایی را می‌بایست رعایت کرد.
در اینجا چند نکته را بررسی می‌کنیم:
توافق طرفین
اگر طرفین در قولنامه توافق کرده باشند که کپی قولنامه به عنوان مدرک معتبر مورد قبول است، در این صورت کپی قولنامه ممکن است برای اثبات مالکیت معتبر باشد.
محتوای کامل کپی
کپی قولنامه باید محتوای کامل و دقیق قولنامه اصلی را بیان کند و اطلاعات مهم و مفید برای اثبات مالکیت را فراهم کند.
تصدیق کپی توسط مراجع مختصر
در برخی موارد، ممکن است لازم باشد که کپی قولنامه توسط مراجع مختصر یا دفتر اسناد رسمی تصدیق شود تا اثبات قانونی بیشتری داشته باشد.
حضور ادله دیگر
همواره بهتر است که با کپی قولنامه، ادله‌های دیگری نیز به عنوان مدارک پشتیبان ارائه شود. این ادله می‌تواند شامل شهادت شهود، اماره تصرف، اقرارنامه، سوگند و مدارک مشابه باشد.
- در بسیاری از موارد، دادگاه‌ها تمایل به بررسی ادله و مدارک متنوع دارند تا اطمینان حاصل شود که مالکیت به صورت مشخص و قانونی اثبات شده است.
- در هر صورت، مهم است که با وکیل یا مشاور حقوقی متخصص مشورت کرده و در خصوص شرایط و امکانات بهترین راه حل را بررسی کنید.
شرایط اثبات مالکیت با کپی قولنامه
حکم کلی نمی‌توان صادر کرد
نباید یک حکم کلی در خصوص اثبات مالکیت با کپی قولنامه صادر کرد؛ زیرا موارد و شرایط هر پرونده ممکن است متفاوت باشند. این مسئله به وجود شواهد دیگر، مانند شاهدان، وجه پرداختی به فروشنده، وجود پیرینت بانکی، شهادت شاهدان و سایر عناصر و علائم مرتبط با پرونده بستگی دارد.
استفاده از کارشناسان
برای اثبات مالکیت با کپی قولنامه، معمولاً کپی به کارشناسی ارجاع داده می‌شود. نظر کارشناس در خصوص اعتبار و تأثیر کپی در پرونده تاثیرگذار است و ممکن است قاضی به نظر او اهمیت بدهد.
ضرورت مدارک و شرایط دیگر
اثبات مالکیت با کپی قولنامه تنها کافی نیست و باید با داشتن مدارک و شرایط دیگر، مانند شهادت شاهدان، مدت تصرف، هزینه‌های پرداختی، و سایر قرائن و دلائل، اعتبار پرونده تضمین شود.
توجه به تجربه قضایی
تجربه‌های قضایی نشان می‌دهد که تنها با داشتن کپی قولنامه، اثبات مالکیت به‌صورت قاطع ممکن نیست و به همین دلیل شاهدان و دلائل اضافی اهمیت دارند.
نیاز به هماهنگی با شرایط پرونده
اثبات مالکیت با کپی قولنامه نیازمند هماهنگی با شرایط و ویژگی‌های خاص هر پرونده است. بنابراین، بررسی دقیق هر موقعیت و اطمینان از ارائه مدارک کافی اهمیت دارد.
با توجه به این نکات، اثبات مالکیت با کپی قولنامه امکان‌پذیر است، اما نیازمند توجه به جزئیات و شرایط هر پرونده و ارائه شواهد و مدارک اضافی می‌باشد.
آیا به دنبال راهنمایی حرفه‌ای در امور حقوقی اثبات مالکیت با قولنامه هستید؟
با وکیل ملکی ما، به شما یاری خواهیم رساند تا مسائل مالکیت خود را به بهترین شکل ممکن اثبات کنید.
گرفتن وکیل برای اثبات مالکیت ملک قولنامه ای در تهران و شهرستان‌ها
بهتر است تا آنجایی که می‌توانید معاملات و قراردادهایتان را به صورت رسمی ثبت کنید. اما اگر ناچار ملک قولنامه ای معامله کردید و با مشکلاتی مواجه شدید می‌توانید برای رفع تصرف از ملک قولنامه ای و اثبات مالکیت ملک قولنامه ای وکیل ملکی بگیرید. خوشبختانه بعد از راه‌اندازی سامانه ثنا همه کسانی که در تهران و شهرستان‌ها زندگی می‌کنند، می‌توانند به راحتی از خدمات وکیل حقوقی برخوردار باشند.
مزایای وکیل برای رفع تصرف ملک قولنامه ای
از آنجایی که پرونده‌های مربوط به تصرف ملک قولنامه ای پیچ و خم‌های زیادی دارد اثبات آن ممکن است زمان زیادی به طول انجامد. به همین جهت شاید فرد با ضرر و زیان‌های غیرقابل جبرانی روبه‌رو شود. مهم‌ترین مزیت استفاده از وکیل در این گونه پرونده‌ها این است که می‌توانند با رفع تصرف در کوتاه‌ترین زمان ممکن، جلوی این خسارات را بگیرید. همچنین سختی بار اثبات دعوا با داشتن وکیل بسیار آسان می‌شود و می‌توان به راحتی از ادله اثبات دعوا استفاده کرد.
انواع تصرف ملک قولنامه ای
تصرف در اموال غیرمنقول را تصرف عدوانی می‌نامند. تصرف در ملک قولنامه ای شامل دو نوع می‌شود:
- تصرف عدوانی حقوقی
در تصرف عدوانی حقوقی، ارائه دادخواست تنها منجر به صدور رای رفع تصرف می‌شود و مجازاتی برای فرد اعمال نخواهد شد. این نوع تصرف با قهر، زور یا غلبه رخ می‌دهد. مبنای سابقه تصرف نیز با توجه به عرف می‌تواند کوتاه یا طولانی باشد. در تصرف حقوقی خواهان سابقه تصرف در ملک را داشته و خوانده سابقه تصرف در ملک را نداشته است.
- دعوای تصرف کیفری
برای اقامه دعوای کیفری تصرف، شرایط دقیقا مانند دعوای حقوقی است، با این تفاوت که خواهان می‌تواند با طرح شکوائیه در محاکم، علاوه بر رفع تصرف از ملک، تقاضای مجازات متصرف را نیز داشته باشد.
تصرف ملک بدون قرار داد
اگر فردی ملک دیگری را به اجبار و بدون رضایت و بدون بستن قرارداد تصرف کند، مرتکب تصرف عدوانی شده است. برای طرح دعوای رفع تصرف از ملک بدون قرارداد، باید سه رکن را رعایت کرد:
- خواهان یا شاکی باید حتما سابقه تصرف در ملک خود را داشته باشد.
- خوانده در حال حاضر ملک را در تصرف خود داشته باشد.
- عدوانی بودن تصرف. یعنی تصرف بدون رضایت شاکی باشد.
تصرف ملک مشاع توسط شریک
ملک مشاع، ملکی است که چندین نفر به طور همزمان بر آن مالکیت دارند. بر اساس قانون تصرف، هیچ کدام از شرکا نمی‌توانند بدون اجازه اقدام به تصرف در ملک کنند. هر کس تنها به میزان سهم خودش حق تصرف در ملک را دارد. اگر تصرف در ملک مشاع بدون رضایت شرکا باشد، هر کدام از مالکین می‌توانند به دادگاه مراجعه کرده و دادخواست تصرف و تخیله ملک را را مطرح نمایند. تا ملک مشاع از تصرف شریک خارج شود.
با توجه به ماده 581 قانون مدنی، تصرف ملک مشاع توسط یکی از شرکا، از آنجایی که تصرف در اموال دیگری است، فضولی محسوب شده و نیازمند اجازه بعدی آنها است. ضمنا در صورتی که تصرفات هر کدام از شرکات بدون اذن یا خارج از حدود اذن باشد، فضولی بوده و تابع مقررات معاملات فضولی خواهد بود.
تصرف زمین توسط همسایه
یکی از مواردی که ممکن است زیاد اتفاق بیفتد تصرف زمین توسط همسایه است که شاید در آپارتمان‌ها رایج‌تر باشد. گاهی فرد هنگام ساخت آپارتمان یک یا دو متر به ملک همسایه تجاوز می‌کند، در این صورت برای رفع تصرف احتمالا چندین واحد آپارتمان باید تخریب شود. در این مواقع اگر تجاوز به زمین همسایه در اثر اشتباه در محاسبات یا بی‌اطلاعی بوده و میزان ضرر مالک نیز جزئی باشد، می‌توان با پرداخت خسارت از تخریب ساختمان جلوگیری کرد. تشخیص جزئی یا کلی بودن خسارت با دادگاه است. سپس بر اساس حکم دادگاه اسناد مالکیت طرفین اصلاح می‌شود.
تصرف ملک توسط شهرداری
گاهی شهرداری برای زیباسازی شهر یا احداث بنا اقدام به تصرف اراضی دیگر می‌کند. اگر تصرف بدون اجازه مالک یا حضور او باشد، می‌تواند به عنوان تصرف عنوانی از شهرداری شکایت کند. این نوع دعوا در دادگاه‌های عمومی حقوقی محل قرارگرفتن ملک مطرح می‌شود.
تصرف ملک قولنامه ای ورثه ای
تصرف ملک ورثه‌ای می‌تواند هم توسط دیگر وراث و هم افراد دیگر رخ دهد. برخی از زمین‌ها مخصوصا در روستاها بدون سند بوده یا دارای سند قولنامه‌ای هستند. در این موارد فرد برای اینکه بتواند مالکیت خود را ثابت کند باید قولنامه را ارئه دهد.