رزرو مشاوره رایگان
ملک مشاع چیست؟
زمین یا ملک در صورتی که بیش از یک مالک داشته باشد، مشاعی محسوب می‌شود. به عبارت دیگر زمانی که دو شخص یا بیشتر مالک یک ملک باشند، مالکیت آنها مشاعی است از همین رو میتوان گفت مالکین هر جزء از ملک، بر کل مال نیز مالکیت دارند. برای مثال: ملک مشاع میتواند توسط دو شریک خریداری شود یا مالی به چند نفر ارث رسیده باشد.
اگر مالکین موافق فروش ملک نباشند، چه باید کرد؟
دستور فروش ملک مشاع، زمانی اتفاق می‌افتد که شرکاء یک ملک بنا به هر دلیلی نخواهند به شراکت در این ملک ادامه بدهند.ممکن است مالکین ملک مشاعی بخواهند سهم خود را بفروشند، فروش سهم هر شریک به همان صورت دانگ مشاعی، منع قانونی ندارد. ولیکن مشکل آنجایی به وجود می‌آید که شخصی برای خرید سهم مشاعی پیدا نمی‌شود زیرا که تصرف و استفاده از چنین ملکی منوط به رضایت سایر شرکاء است.
همچنین تقسیم ملک مشاع نیز فقط در صورت رضایت همه شرکا امکان‌پذیر است. بنابراین راه‌حل یا تقسیم ملک مشاعی بین شرکاء و یا فروش کل ملک و تقسیم پول حاصل از فروش بین شرکاء می‌باشد.
از این رو در اولین مرحله، شریکی که قصد فروش دارد باید به اداره ثبت درخواست تفکیک یا افراز ملک مشاع را بدهد. پس از بررسی اگر امکان تقسیم و افراز ملک وجود نداشته باشد یا مالکین به توافق نرسند، هر یک از شرکاء می‌توانند در دادگاه، درخواست دستور فروش ملک مشاع را بدهند.
از آنجایی که مراحل قانونی این کار ممکن است امری سخت و زمان‌بر باشد، شما میتوانید با استفاده از یک وکیل ملکی حرفه‌ای درخواست دستور فروش ملک مشاع را به دادگاه تسلیم کنید.
در این حالت مریم مزحجی میتواند با ارائه راهنمایی و مشاوره به شما، افراز ملک و دستور فروش ملک مشاع را برای شما تسریع کند.
شما با یکبار مراجعه به دفتر وکیل، میتوانید تمام مراحل کار اعم از اخذ گواهی عدم افراز از اداره ثبت تا درخواست دستور فروش ملک مشاع و اجرای آن را به وکلای مجرب این مجموعه بسپارید. در ادامه با ما همراه باشید تا با مراحل انجام این کار آشنا شویم.
مرحله اخذ گواهی عدم افراز ملک مشاع
اولین مرحله برای دریافت دستور فروش ملک مشاع، اخذ گواهی عدم افراز از اداره ثبت است. باید درخواست افراز را به اداره ثبت داد و بعد از طی کردن مراحل اداره ثبت، زمانی که ملک مشاع قابل افراز نباشد، گواهی عدم افراز ملک مشاع را دریافت خواهید کرد.
شرایط و مراحل صدور گواهی عدم افراز
در مرحله اول باید همراه با مدارک ثبتی ملک و مدارک هویتی شرکاء به اداره ثبت در موقعیت مکانی که ملک در آن واقع است درخواست دهید.
پس از ثبت درخواست و طی مراحل قانونی، کارشناس اداره ثبت برای ارزیابی و بازدید از ملک مشاع به محل اعزام می‌شود. جریان ثبتی سند و بازداشت بودن آن چک می‌شود. نقشه‌های مورد نیاز ملک مشاع جمع‌آوری می‌شود و کارشناس نظر قطعی خود را درباره افراز یا عدم افراز ملک مشاع اعلام میکند.
مراحل درخواست فروش مال مشاع چیست؟
درخواست دستور فروش ملک مشاع میتواند توسط یک یا چند شریک به دادگاه محل وقوع ملک داده شود. شرکا باید با کلیه مدارک ثبتی و اسناد مالکیت، مدارک شناسایی مالکین و گواهی عدم افراز اداره ثبت، به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی جهت تنظیم دادخواست دستور فروش مال مشاع مراجعه نمایند.
دادگاه بعد از اخذ استعلام‌های لازمه به موضوع رسیدگی و دستور فروش ملک مشاعی را صادر می‌نماید. دستور فروش بعد از صدور قابل اعتراض نمی‌باشد و مستقیما برای فروش ملک به قسمت اجرای احکام دادگاه ارسال خواهد شد.
در قسمت اجرای احکام، ملک توسط یک کارشناس رسمی دادگستری قیمت گذاری خواهد شد. البته نظر کارشناس به شرکا ابلاغ و ظرف سه روز قابل اعتراض می‌باشد. در صورت اعتراض و قبولی آن به کارشناس سه نفره و در مرحله بعدی اعتراض به کارشناس پنج نفره و همچنین به کارشناس هفت نفره ارجاع داده خواهد شد،
در نهایت با تعیین قیمت، ملک از طریق مزایده به فروش خواهد رسید (امکان دارد در جلسه مزایده خریدار پیدا نشود و این جلسه تمدید گردد) و ثمن یا همان پول حاصل از فروش به نسبت سهم هریک از شرکا، به حساب آنها واریز خواهد شد. در نظر داشته باشید گذراندن کلیه این مراحل مستلزم آشنایی کامل با مراحل انجام آن و همچنین درخواست و پیگیری مستمر است.
دستور فروش ملک مشاع چقدر هزینه دارد؟ یا مزایده مال مشاع چقدر هزینه دارد؟
بعد از به فروش رفتن ملک در اجرای احکام دادگاه، نیم عشر( یک بیستم ارزش ملک) باید به عنوان هزینه اجرا پرداخت شود.
دستور فروش ملک مشاع فاقد سند رسمی
در وهله اول باید بگوییم که قانون افراز ملک مشاع در مورد املاکی صادق است که فرآیند ثبتی آنها به پایان رسیده و چون چند مالک دارند، با درنظرگرفتن قوانین و مقررات میتوان اقدام به افراز ملک کرد. درخصوص قولنامه نیز ضمانت اجرایی یا خسارت مالی برای موارد عدم انجام تعهد، در نظر گرفته می شود. هنگام فروش ملک مشاع قولنامه ای نیز اگر همه شرکاء جهت فروش ملک به صورت قولنامه ای اتفاق نظر داشته باشند، نیازی به افراز ملک نیست. اما در صورتی‌که شرکای ملک مشاع بر فروش ملک به صورت قولنامه‌ای رضایت نداشته باشند، ابتدا باید افراز ملک صورت بگیرد و بعد از آن هر مالک میتواند سهم خود را به فروش برساند اما باید توجه داشت در صورتی که خواستار فروش ملک مشاع قولنامه‌ای خود هستید، باید از طریق دادگاه نسبت به تقدیم دادخواست با موضوع فروش مال مشاع اقدام کرده تا ملک شما به‌وسیله دادگاه کارشناسی شده و در مزایده به فروش برسد. در این حالت دستور فروش ملک مشاع قطعی است و سهم هر شریک نیز به حساب او واریز می‌شود.